【案例】

    项平与谭桦系夫妻关系，两人因感情不和而分居，正在办理离婚手续。两人在婚后建设房屋4间，现由谭桦居住。石总宽系无房户，于2012年2月到项平所在的村庄租房居住。期间经他人介绍，项平将4间房屋卖给石总宽，双方于2012年3月12日签订了房屋买卖协议。协议约定：项平将4间砖瓦结构平房的产权作价人民币640100元一次性卖给石总宽，房款由石总宽一次付清，项平于2012年3月底前将房屋交给石总宽居住。协议签订后，石总宽于3月19日交付房款50000元，双方口头约定余款14000元于交房时一次性付。3月20日，项平和石总宽到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给石总宽。后项平一直没有将房屋交付，石总宽于2012年6月18日诉至法院，要求项平交付房屋。在审理过程中，法院依法追加谭桦为共同被告参加诉讼，谭桦则以项平出卖房屋未经其许可为由主张房屋买卖合同无效。

【争鸣】

    ■石总宽的代理人提出，该房屋买卖合同有效。理由如下：第一，石总宽与项平均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，亦未损害国家和社会公共利益。因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。第二，协议签订后，石总宽按照约定已支付房款5万元，项平亦按照约定变更了房屋所有权登记手续。  恰同法>第44条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”项平将房屋的所有权手续过户给石总宽，符合不动产买卖生效的要件，因此，该房屋买卖合同合法有效。第三，最高人民法院供于适用《婚姻法>若干问题的解释(-)》  （以下简称懈释（一）》）第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"本案中，石总宽在购买房屋时并不了解项平的婚姻状况，其有理由相信出卖房屋系项平和谭桦的共同意思表示。因此，谭桦不得以不同意或者不知情为由对抗石总宽的善意取得。
    ■谭桦的代理人提出，谭桦与项平在婚姻关系存续期间共同建造的房屋，属于双方共同共有。项平在与谭桦夫妻感情不和分居生活期间，未经共有人谭桦同意，擅自处分夫妻共同财产，侵犯了谭桦对该房屋的所有权，其与石总宽签订的房屋买卖合同无效。
    ■项平未作答辩。

【解答】

    在本案中，需要认清以下几个问题：
    首先，争议房屋的性质。本案争议的房屋是谭桦与项平在婚姻关系持续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有入擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《合同法》第32条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。"因此，共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有入在同等条件下有优先购买权。本案中，项平将房屋卖给石总宽，未经共有人谭桦同意，侵犯了谭桦对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。因此，项平擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。对谭桦的抗辩，应予支持。
    其次，本案能否适用善意取得？《解释（一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"2011年出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”上述司法解释规定了夫妻共同财产的善意取得制度。善意取得制度实际上是以牺牲原所有人的利益为代价而保护善意第三人的利益。善意取得的标的物应为动产，不适用于不动产。这是因为动产物权的存在，以占有为其公示方法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。在本案中，项平与谭桦夫妻感情不和，正在分居生活，项平未与谭桦协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要处理决定，其动机并非为了日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产。石总宽作为房屋买卖合同的买受人，在项平所在的村庄租房居住，并未尽到对合同标的物的产权审察注意的义务，故不能认定其有理由相信项平出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人谭桦的利益。
    最后，虽然房屋买卖合同无效，但购房人石总宽的合法权益仍应受到法律保护。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当
折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”本案中，项平出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但石总宽未尽到对合同标的物进行审察注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错。故应由项平返还石总宽购房款5万元，该款的利息损失由石总宽自行承担。